L’investissement dans l’immobilier locatif est un choix très intéressant. Toutefois pour pouvoir bien le rentabiliser, le choix de son statut fiscal n’est pas à prendre à la légère.
Les catégories d’imposition
Suivant la nature de la location et le montant des recettes locatives, les revenus locatifs d’un propriétaire bailleur peuvent être soumis à plusieurs régimes d’imposition :
- Location nue
Les revenus tirés de la location nue relèvent de la catégorie des revenus fonciers et ce, qu’il s’agit d’un local d’habitation, professionnel ou industriel. Le propriétaire bailleur relève du régime forfaitaire du micro foncier en deçà d’un certain plafond. Il relève du régime réel des revenus fonciers au-delà de ce plafond ou sur option.
- Location meublée de locaux d’habitation
Les revenus tirés de ce genre de location sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En deçà d’un certain plafond, le propriétaire-bailleur relève du régime forfaitaire de la microentreprise. Sur option ou au-delà de ce plafond, il relève du régime réel des BIC dans le cadre du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Quand les conditions exigées sont remplies, le propriétaire-bailleur peut opter pour le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).
- Location de locaux professionnels équipés
Les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC. Le propriétaire-bailleur relève du régime forfaitaire de la microentreprise, en deçà d’un certain plafond. Il relève par contre du régime réel des BIC, au-delà de ce plafond ou sur option.
Les revenus fonciers, une connaissance à bien maîtriser
En matière de fiscalité immobilière, les plus-values sont toujours soumises au régime des plus-values immobilières privées. Pour le micro foncier, les revenus tirés de la location nue sont soumis au barème progressif suivant l’application d’un abattement égal à 30 % des recettes brutes. Quant au régime réel, il déduit l’ensemble des charges liées à la location comme le coût des travaux d’amélioration, d’entretien et de réparation ; les primes d’assurance ; les frais de gestion ; etc.
Le bénéfice est soumis aux prélèvements sociaux (taux prévu pour les revenus du patrimoine) et au barème progressif. Sur le revenu global du propriétaire bailleur seront imputés l’éventuel déficit et ce à hauteur de 10 700 € hors intérêts d’emprunt. Quant à l’excédent, il sera imputé sur les bénéfices des dix années suivantes.
Les bénéfices industriels et commerciaux
Pour une microentreprise, après application d’un abattement de 50% (71% pour les locations saisonnières de meublés de tourisme), les revenus sont soumis au barème progressif et les plus-values relèvent bien entendu des plus-values immobilières privées.
Selon le régime réel, le propriétaire-bailleur déduit l’ensemble des charges liées à la location. Parmi ces charges, on peut citer :
- le coût des travaux d’amélioration, d’entretien et de réparation, les impôts et taxes
- les primes d’assurance, etc.
L’Imputation du déficit se fait sur le revenu global du propriétaire bailleur en matière de location meublée professionnelle ou en location équipée. Pour les loueurs en meublé non professionnel par contre, le déficit sera imputé sur les bénéfices de dix années suivantes.
Généralement, les plus-values perçues sur la location équipée ou la location meublée professionnelle relèvent du régime des plus-values professionnelles. Ce dernier prévoit la réintégration des amortissements pratiqués sur la valeur du bien. Au-delà de cinq années d’exercice avec des recettes locatives annuelles inférieures à 90 000 €, la plus-value peut être exonérée.
Contrairement aux biens possédés par les LMNP, ceux des loueurs en meublé professionnels ou les loueurs de locaux équipés n’entrent pas dans l’assiette de l’IFI. Les bénéfices perçus sur les locaux équipés et les locaux meublés professionnels doivent être déduits des charges sociales de droit commun, car cette activité relève du régime RSI.