Des règles précises régissent la vente d’un logement ou d’un immeuble, à usage d’habitation, commercial ou mixte. Dans quatre situations, le locataire bénéficie d’un droit de préemption.
Le bail commercial, un droit de préemption qui date déjà de 2014
Pour tout projet de vente d’un local à usage commercial ou artisanal, le propriétaire doit obligatoirement proposer l’acquisition à son locataire. La signification par huissier est plus préférable, mais dans tous les cas, le prix et les conditions doivent être précisés dans la notification. La loi accorde un délai de 1 mois de réponse au locataire. Sans réponse de sa part, le propriétaire peut décider de vendre le bien à un acquéreur dans des conditions plus avantageuses, mais cette proposition doit de nouveau être proposée au locataire, qui dispose à nouveau d’un délai de 1 mois pour l’accepter. Si une fois de plus, il ne préempte pas, le propriétaire peut poursuivre la vente du bail commercial avec son acheteur. Quant à la rémunération de l’agent immobilier, elle peut juste avoir lieu si le locataire n’exerce pas son droit de préemption. Le droit de préemption est par contre exclu si le cessionnaire est le conjoint du bailleur, son ascendant ou même son descendant.
Quelle procédure est applicable pour le congé pour vendre ?
Pour un local loué non meublé et qui constitue la résidence principale du locataire, le congé pour ventre accorde un droit de préemption au locataire. Comme avec le bail commercial, la notification du congé droit indiquer impérativement le prix et les conditions de vente. Toutefois, l’offre tient pendant le 6e et le 5e mois avant la fin du bail, c’est-à-dire durant les deux premiers mois du délai de préavis. S’il n’exerce pas son droit de préemption, un mois lui sera encore accordé pour valider une nouvelle offre de vente. Le droit de préemption perd son pouvoir, si l’acheteur est un parent jusqu’au 3e degré du propriétaire et que l’acheteur occupe le bien durant au moins deux ans. Côté rémunération de l’agent immobilier, lorsque le locataire préempte son logement, la Cour de cassation reste défavorable au commissionnement de l’agent immobilier.
Qu’en est-il de la vente en bloc ?
Le locataire peut bénéficier d’un droit de préemption si la vente se fait d’une seule fois et touche la totalité d’un immeuble de plus de 5 logements à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel. Bien avant la vente, le prix, les conditions de la vente ainsi que le projet de règlement de copropriété doivent être communiqués officiellement au locataire qui occupe les logements concernés. L’offre est valable durant 4 mois et si un locataire exerce son droit de préemption, l’immeuble sera soumis à une mise en copropriété. Le nouveau droit de préemption qui suit une nouvelle offre n’est valable que pendant un mois. Passé ce délai et sans réponse venant du locataire, la suite de la location se poursuivra avec le nouveau propriétaire des lots.
Le droit de préemption est exclu dans deux cas précis, si :
- La vente intervient entre parents ou alliés jusqu’au 4e degré inclus
- L’acquéreur s’engage à proroger les baux d’habitation, afin d’accorder un bail d’une durée de six ans à chaque locataire.
En cas de préemption du locataire, l’agent immobilier a la moindre chance de prétendre une rémunération.
Quels sont les droits du locataire en matière de la vente à la découpe ?
Le droit de préemption est toujours accordé au locataire dans le cadre d’une division ou d’une subdivision d’un immeuble par lots. Voici les deux situations possibles :
- Le propriétaire d’un lot de copropriété le subdivise pour le vendre
- Le propriétaire d’un bien comportant au moins 2 logements les vend séparément.
À la différence des autres types de ventes, l’offre est valable pendant deux mois pour la première soumission et 1 mois pour la deuxième soumission. Passé ce dernier délai, l’acquéreur poursuit le bail. L’application de la loi exclue :
- Les ventes entre parents ou alliés jusqu’au 4e degré incluent
- Les ventes qui portent sur un bâtiment entier ou sur l’ensemble des locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel du bâtiment.
Encore une fois, la rémunération de l’agent immobilier paraît incertaine en cas d’exercice du droit de préemption par le locataire.