Dans le domaine de l’immobilier locatif, la surface habitable est un critère essentiel pour déterminer la valeur et les conditions d’un bien. Soumise à une réglementation stricte, elle doit être calculée avec précision et rigueur pour éviter tout litige entre le propriétaire et le locataire. Cet article vous propose d’explorer les différentes facettes de cette réglementation, et de vous donner quelques clés pour mieux comprendre ses enjeux.
La définition légale de la surface habitable
Selon l’article R111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH), la surface habitable correspond à « la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ». Cette définition exclut également les pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre, ainsi que les caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons et autres locaux annexes.
Il est important de noter que cette notion est distincte de celle de surface Carrez, qui s’applique uniquement aux lots en copropriété vendus ou cédés. La surface Carrez prend en compte toutes les parties privatives du lot concerné (y compris celles dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre) et exclut les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines et embrasures de portes et de fenêtres.
Le calcul de la surface habitable : un enjeu majeur pour les bailleurs
La détermination exacte de la surface habitable est un prérequis indispensable pour fixer le loyer d’un bien immobilier locatif. En effet, selon la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (dite loi Méhaignerie), le bailleur doit mentionner cette information dans le contrat de location. A défaut, le locataire peut demander une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté entre la surface réelle et celle indiquée dans le bail. Ce recours doit être exercé dans un délai d’un mois à compter de la prise de connaissance de l’erreur.
Même si aucune sanction pénale n’est prévue en cas d’erreur ou d’omission sur la surface habitable, il est donc crucial pour le propriétaire de bien maîtriser ce calcul afin d’éviter des contentieux ultérieurs avec son locataire. De plus, une bonne connaissance de la réglementation permet également au propriétaire de valoriser son bien en identifiant les améliorations possibles (agrandissement, aménagement des combles, etc.) pour optimiser sa rentabilité locative.
Les obligations du bailleur en matière de surface habitable
Outre l’indication précise de la surface habitable dans le contrat de location, le bailleur a également l’obligation de respecter certaines normes et réglementations en matière de confort et de sécurité. Ainsi, selon l’article R111-1 du CCH, le logement doit être « décent » et présenter une surface habitable minimale de 9 mètres carrés pour une pièce principale.
De plus, la loi impose également un critère de peuplement maximal pour les logements locatifs afin de garantir des conditions d’occupation conformes à la dignité humaine. Selon l’article R111-1-1 du CCH, la surface habitable minimale par occupant est fixée à 14 mètres carrés pour un logement occupé par deux personnes, puis 9 mètres carrés supplémentaires par personne supplémentaire.
Enfin, il convient de rappeler que les travaux d’amélioration ou d’agrandissement réalisés par le bailleur peuvent donner lieu à une hausse du loyer en cours de bail, sous réserve que ces travaux aient été prévus dans le contrat initial ou qu’ils aient été autorisés par le locataire. Dans ce cas, la hausse du loyer doit être proportionnelle à la valeur ajoutée apportée au bien et ne peut excéder celle résultant de l’application de l’indice de référence des loyers (IRL).
Les recours possibles pour les locataires
En cas d’erreur sur la surface habitable mentionnée dans le bail ou d’inobservation des normes de décence et de peuplement maximal, le locataire dispose de plusieurs moyens d’action pour faire valoir ses droits. Il peut notamment saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) pour tenter de trouver une solution amiable avec son bailleur. Si cette tentative échoue, il peut saisir le juge d’instance dans un délai de trois ans à compter de la prise de connaissance de l’erreur ou du manquement constaté.
Le juge peut alors ordonner la diminution du loyer, la mise en conformité du logement avec les normes légales ou encore la résiliation du bail aux torts du propriétaire. Il est donc essentiel pour les locataires de bien connaître leurs droits et d’être vigilants lors de la signature d’un contrat de location.
Dans un contexte où la demande locative est souvent supérieure à l’offre, notamment dans les grandes villes, la réglementation autour de la surface habitable constitue un enjeu majeur pour garantir des conditions d’occupation dignes et équilibrées entre les parties. Une bonne maîtrise de ces règles permettra aux bailleurs comme aux locataires d’éviter bien des déconvenues et litiges.