La fiscalité est un élément central de la gestion de patrimoine et l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est une préoccupation majeure pour les détenteurs d’un patrimoine immobilier conséquent. Dans cet article, nous vous proposons d’étudier différentes stratégies immobilières permettant de réduire légalement votre IFI afin d’optimiser votre situation fiscale.
Comprendre l’impôt sur la fortune immobilière
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a succédé en 2018 à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Il concerne les contribuables français dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros. L’assiette de cet impôt englobe les biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement par le foyer fiscal, ainsi que ceux détenus par des entités juridiques soumises à l’IFI.
Cet impôt est calculé selon un barème progressif, allant de 0,50% pour la tranche supérieure à 800 000 € jusqu’à 1,5% pour la tranche supérieure à 10 millions d’euros. Plusieurs déductions sont applicables pour réduire l’assiette taxable, comme les dettes afférentes aux biens imposables ou les frais d’acquisition et de gestion des biens immobiliers.
Opter pour un démembrement de propriété
Le démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété d’un bien immobilier de son usufruit. L’usufruitier dispose alors du droit d’utiliser et de percevoir les revenus du bien, tandis que le nu-propriétaire en détient la valeur patrimoniale sans en jouir. Cette stratégie permet notamment de réduire l’assiette taxable à l’IFI, puisque seule la valeur de l’usufruit est prise en compte dans le calcul de l’impôt.
Pour mettre en place un démembrement, il est possible d’acquérir un bien en nue-propriété, par exemple via un achat en viager, ou bien de réaliser une donation avec réserve d’usufruit. Dans ce dernier cas, le donateur conserve l’usufruit du bien tout en transmettant la nue-propriété à ses héritiers. Cette opération permet également d’anticiper la transmission du patrimoine et de réduire les droits de succession.
Investir dans des sociétés non soumises à l’IFI
L’une des solutions pour réduire votre IFI consiste à investir dans des sociétés non soumises à cet impôt. Les parts détenues dans ces sociétés ne sont pas prises en compte dans le calcul de votre patrimoine immobilier taxable. Plusieurs types de sociétés sont concernés :
- Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) et les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées (SIIC) dont l’actif est principalement constitué de biens immobiliers professionnels et dont l’objet est la location ou la gestion de ces biens.
- Les sociétés opérationnelles, c’est-à-dire celles qui exercent une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. Les biens immobiliers détenus par ces sociétés sont considérés comme des biens professionnels et sont donc exonérés d’IFI.
Il convient toutefois de veiller à respecter certaines conditions pour bénéficier de cette exonération, notamment en matière de détention indirecte du patrimoine immobilier ou de seuil de participation dans la société.
Réaliser des travaux déductibles de l’IFI
Les dépenses engagées pour réaliser des travaux sur un bien immobilier peuvent, sous certaines conditions, être déduites de l’assiette taxable à l’IFI. Il s’agit notamment des :
- Dépenses de gros travaux, c’est-à-dire ceux qui concernent la structure du bâtiment (murs, toiture, charpente…), les éléments d’équipement indissociables (ascenseur, escalier…) ou encore l’aménagement intérieur (cloisons).
- Travaux d’amélioration, visant à apporter un équipement ou un confort nouveau (chauffage, isolation…).
- Travaux de réparation et d’entretien, destinés à maintenir ou remettre en état le bien.
Pour que ces dépenses soient déductibles, elles doivent être réalisées par le propriétaire du bien, l’usufruitier ou le locataire, et être justifiées par des factures. Le montant déductible est plafonné à 50% des dépenses engagées par foyer fiscal sur une période de cinq ans.
Conclusion
Réduire son impôt sur la fortune immobilière implique d’étudier et de mettre en place des stratégies immobilières pertinentes. Le démembrement de propriété, l’investissement dans des sociétés non soumises à l’IFI ou encore la réalisation de travaux déductibles sont autant de solutions permettant d’optimiser votre situation fiscale. Il est toutefois essentiel de se faire accompagner par un professionnel pour s’assurer du respect des conditions légales et du bon choix des investissements en fonction de votre profil et vos objectifs patrimoniaux.