Les charges locatives, souvent appelées charges récupérables, sont un élément essentiel de la relation entre locataire et propriétaire. Ces dépenses concernent l’entretien et le fonctionnement des logements, ainsi que la gestion des parties communes. Dans cet article, nous vous proposons un tour d’horizon complet sur les charges locatives et leur répartition entre locataire et propriétaire.
Définition des charges locatives
Les charges locatives sont les dépenses engagées par le propriétaire pour l’entretien des parties communes, les services liés à la vie collective et certaines dépenses spécifiques au logement. Elles concernent aussi bien les immeubles en copropriété que les locations individuelles ou saisonnières. Les charges sont généralement payées par le propriétaire qui se fait ensuite rembourser par le locataire. Elles sont réparties selon une clé de répartition définie par un règlement de copropriété ou un contrat de location.
Les différentes catégories de charges
On distingue trois grandes catégories de charges :
- Les charges générales : elles concernent l’ensemble des occupants d’un immeuble (copropriétaires et locataires) et portent sur l’entretien des parties communes, la sécurité, l’éclairage, le chauffage collectif, etc. Elles comprennent également les frais de personnel (gardien, concierge) et les frais de gestion (assurances, honoraires du syndic).
- Les charges spécifiques au logement : elles concernent uniquement le locataire et portent sur l’entretien du logement (réparations, maintenance), les équipements (chauffe-eau, chaudière, etc.) et les consommations d’eau et d’énergie.
- Les charges liées aux services : elles concernent des services rendus au locataire, comme le nettoyage des parties communes, l’ascenseur ou la télévision collective. Ces charges sont généralement récupérables auprès du locataire.
Il est important de noter que certaines charges ne sont pas récupérables auprès du locataire, comme par exemple les frais de procédure en cas de litige entre le propriétaire et le locataire.
Répartition des charges entre locataire et propriétaire
La répartition des charges entre le locataire et le propriétaire est encadrée par la loi. Le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixe la liste des charges récupérables auprès du locataire. Il s’agit notamment :
- des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les parties communes,
- des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’équipement commun,
- des taxes afférentes aux services dont bénéficient directement le locataire (taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, etc.).
Le propriétaire est responsable de l’entretien et des réparations importantes du logement, ainsi que des charges liées à la gestion de l’immeuble (assurances, honoraires du syndic, etc.). Il doit également assumer les dépenses d’amélioration ou de mise en conformité des parties communes et des éléments d’équipement commun.
Comment sont calculées les charges locatives ?
Les charges locatives sont généralement calculées en fonction des dépenses réelles engagées par le propriétaire. Il existe deux méthodes pour déterminer le montant des charges :
- La méthode au forfait : elle consiste à fixer un montant forfaitaire mensuel ou annuel qui sera versé par le locataire en plus du loyer. Ce montant doit être révisable chaque année en fonction de l’évolution des dépenses réelles.
- La méthode au réel : elle consiste à faire payer au locataire sa quote-part des dépenses réelles engagées par le propriétaire. Cette méthode est plus équitable car elle tient compte de la consommation effective du locataire, mais elle est aussi plus complexe à mettre en œuvre car elle nécessite un suivi régulier des dépenses et une communication transparente entre le propriétaire et le locataire.
Quels sont les droits et obligations du locataire ?
Le locataire a plusieurs droits et obligations concernant les charges :
- il doit régler les charges récupérables en plus du loyer, selon la méthode de calcul choisie par le propriétaire,
- il a le droit de demander à consulter les justificatifs des dépenses engagées par le propriétaire,
- il doit signaler au propriétaire toute dégradation ou dysfonctionnement constatés dans les parties communes ou les équipements collectifs,
- il est responsable des réparations locatives, c’est-à-dire des travaux d’entretien courant et des menues réparations à l’intérieur du logement.
Quels sont les droits et obligations du propriétaire ?
Le propriétaire a également plusieurs droits et obligations concernant les charges :
- il doit assurer l’entretien et la maintenance des parties communes et des équipements collectifs,
- il doit veiller à la bonne répartition des charges entre les différents occupants de l’immeuble,
- il doit informer le locataire de l’évolution des dépenses et lui communiquer les justificatifs sur simple demande,
- il doit prendre en charge les dépenses non récupérables auprès du locataire (entretien, réparations importantes, gestion de l’immeuble, etc.).
Pour éviter tout litige entre locataire et propriétaire, il est essentiel de bien connaître ses droits et obligations en matière de charges locatives. Une communication transparente et un suivi régulier des dépenses permettent de garantir une relation sereine et équilibrée.